שאלה
אחד מדיירי בניין משותף המתגורר בקומת קרקע, פתח על דעת עצמו דלת מהמרפסת שלו לרחוב. דלת זו משמשת לו לכניסה לביתו וכבר אין לו צורך בחדר מדרגות. נוסף על כך, הוא ביטל לגמרי את דלת הכניסה הישנה מחדר המדרגות לביתו. נשאלת השאלה, האם עליו להמשיך לשלם דמי ועד בית מדי חודש?

תשובה
יש לברר תחילה את מהות תשלומי ועד הבית.
דיירי הבניין מוגדרים כשותפים בכל השטחים הציבוריים הקשורים לבניין: חדר המדרגות, גינה, חניה, גג, חצר ועוד. החלק של כל דירה בשותפות מותאם לגודל הדירה, כך שמי שיש לו דירה גדולה בבניין, יש לו חלק גדול יותר בשטח הציבורי שבו (חוק בניינים משותפים, סעיף 57א).
ועד הבית מוסמך לגבות תשלום עבור תחזוקה של הנכס המשותף, כגון סיוד וזיפות הגג במידת הצורך. נוסף לכך ישנה גבייה עבור הוצאות שוטפות, כגון תשלום על חשמל וניקיון.
לכתחילה היינו צריכים לחלק בין שני סוגי התשלומים, ולומר שמה שקשור להחזקת הנכס יחולק בהתאם לגודל הדירה . דיירי דירה גדולה ישלמו יותר על סיוד הבניין, כי יש להם בעלות על שטח גדול יותר בבניין. לעומת זאת התשלום על ההוצאות השוטפות יתחלק לפי מספר הנפשות בכל דירה , כי ההנאה מהחשמל והניקיון היא סיבת החיוב ולא הבעלות על הנכס. נמצא שמשפחה גדולה צורכת יותר לכן תשלם יותר .
אם ננהג כך בפועל, ונציע שתשלומי ועד הבית יחולקו לשני סוגים וכל אחד מהם ייגבה לפי סיווג שונה, יהיה הדבר מסורבל ולא יצלח. היות ומדובר על הכרעה של נוחות, יש מקום למנהגים שונים, ובסופו של דבר ההכרעה לפי מנהג המקום. יש הגובים את התשלום בהתאם לגודל הדירה ויש המחלקים את התשלום בין כל המשפחות בשווה . דייר המצטרף לבניין אשר יש בו נוהג קבוע לגבי אופן חלוקת התשלום לוועד הבית, מצטרף על דעת מה שנהוג. אולם בבניין חדש, אם ישנה הסכמה בין הדיירים על אופן חלוקת התשלום, הדבר מחייב, ואם ישנו ויכוח, יש להעדיף את החלוקה על פי גודל הדירה, משום שכך מוגדר בחוק בתים משותפים (סעיף 58 א), והחוק יוצר את אומדן הדעת הרגיל .
לאור החלוקה בין הוצאות שוטפות ובין החזקת הנכס ברור שמי שפתח כניסה נפרדת לביתו ואינו משתמש בחדר מדרגות פטור מתשלום על ההוצאות השוטפות, שכן הוא אינו זקוק לתאורה או לניקיון בחדר המדרגות. הדברים נכונים גם כלפי דייר שעזב את ביתו למשך חודש שלם, יש לזכות אותו בחלק היחסי של התשלום על הצריכה השוטפת.
אולם בתשלום על החזקת הנכס חייב הדייר, משום שעדיין זהו נכס שלו. לא מסתבר שהוא הפקיר את חלקו בחדר המדרגות, שהרי ישנה אפשרות שבעתיד הוא ירצה להשתמש בפתח הישן. נוסף לכך, על פי חוק בתים משותפים אין אפשרות להסתלק מחלקו היחסי ברכוש המשותף (סעיף 59ב).
סיכום
יש לחלק את הגביה של ועד הבית לשתי קטגוריות. החלק האחד משותף לכולם-הוצאות להחזקת הבנין. החלק השני הוא הוצאות שוטפות המוטלות רק על הדיירים המשתמשים בחדר המדרגות. מומלץ להגיע להסכמה על סכום קבוע של הנחה התקף לכל דייר הנעדר חודש שלם מביתו. סכום שיחושב לפי העקרונות שהתבארו לעיל, ואשר יהיה מקובל על כולם.