פסק דין שכירות שהתבטלה

  • א. טענות התובע

יש לי דירה בדימונה המיועדת  להשכרה. הנתבע ראה את הדירה קודם חתימת החוזה. חתמנו חוזה ביום חמישי 22 ספטמבר 2016 וביום זה השוכר קיבל את המפתח. סוכם שהתשלום בסך של 1750 ש”ח ינתן לי בתאריך 10 לחודש כל חודש מחודשי השכירות.
מספר ימים לאחר חתימת החוזה (קודם שהחלה תקופת השכירות המפורשת בחוזה) השוכרים הודיעו לי טלפונית שהם חוזרים בהם. לשאלתי האם הם רוצים שאתקן דברים מסויימים הושב לי שאינם מעוניינים בשכירות. שאלתי את הנתבע האם הוא מעוניין שאמצא שוכר אחר והוא השיב בחיוב. עד היום לא נמצא שוכר אחר.

אני תובע דמי שכירות למשך כל השנה כפי שהוסכם בחוזה דהיינו 12 חודשים כאשר כל חודש הוא 1750 ₪. ובנוסף 1000 ש”ח על המאמץ והזמן שהושקע מצידי. סך כל התביעה 22,000 ש”ח.

  • ב. טענות הנתבע

אכן הגעתי לדירה עוד קודם חתימת החוזה אך היה זה בלילה והדירה הייתה חשוכה למעט מנורה אחת בחדר השירותים, ולא הצלחנו לראות היטב את הבית. ביקור זה בדירה היה מתוך לחץ שלא נפסיד ולא יהיה לנו היכן לגור, אך כשהגענו לאחר חתימת החוזה ראינו פגמים משמעותיים יותר והדירה לא מצאה חן בעיני אשתי ולכן בקשנו לחזור ממה שסוכם.

עוד לפני חתימת החוזה דיברתי עם התובע על פגמים בדירה וסוכם שהוא יתקן אותם. ציפיתי שהם יתוקנו מידית וזה לא קרה.

מאז הביטול, לא היה לי פנאי להתעסק במציאת שוכר אחר ובייחוד שעל פי הידוע לי יש תמיד אפשרות של ביטול שכירות ע”י הודעה של חודשיים מראש.

מחמת הפגמים שהזכרתי וכמו כן הדירה לא מוצאת חן בעיני אשתי לכן אני מבקש לבטל את הסכם השכירות. אני מוכן לפצות את התובע סך של חודש שכירות ו500 ₪ על הטירחה, סך הכול 2250 ש”ח.

  • ג. מסמכים

שני הצדדים חתמו על חוזה השכירות שהוצג בפני בית הדין.

  • ד. פסק הדין

א. על פי ההלכה מכיון שיש לפנינו שטר חתום ע”י שני הצדדים, יש לראות בו כשטר קנין המועיל בשכירות קרקע כמבואר בשו”ע (חו”מ קצה ס”ט). וליצירת שעבוד ממוני (חו”מ מ ס”א). לכן בית הדין יוצא מנקודת מוצא שההתחייבות לשכירות חלה עם חתימת החוזה[1],

ב. לגבי טענת הנתבע שהוא חוזר בו בגלל הפגמים. התרשמות בית הדין היא שהפגמים שהוזכרו ע”י השוכר אין בהם כדי לבטל את החוזה בסיבת “מקח טעות”, שכן לא מדובר בפגמים משמעותיים, והם ברי תיקון והמשכיר מסכים לתקנם.

ולגבי טענת השוכר שקודם חתימת החוזה לא ראה את הבית היטב, כמו כן חוסר הניחותא של אשתו אינם מהוים סיבה לבטל את החוזה, שהרי חתימת החוזה היתה בלא אונס מרצונו החופשי והיה עליו לשקול את משמעות הענין על כל היבטיו.

ג. ע”פ מה שנתבאר שיש שעבוד לכל האמור בחוזה כבר מזמן חתימתו, הרי לפי האמור בחוזה שלפנינו סעיף טו ב’: “אם השוכר מפר את התחייבויותיו בקשר למועד תשלום דמי השכירות, יוכל המשכיר לדרוש את פינוי הדירה … כמו כן הוא יוכל לדרוש מהשוכר שישלם תוך ז’ ימים את מלוא דמי השכירות עד סוף התקופה, והשוכר מתחייב לשלם זאת.” הרי שמפורש שהענין תלוי ברצון המשכיר ואם רצונו לדרוש תשלום, הרשות בידו. כיון שבנדון דידן המשכיר דורש זאת על השוכר מוטל לשלם לפי מה שנקבע בין הצדדים.

ד. טענת השוכר שניתן לבטל את השכירות ע”י הודעה מוקדמת אינה מקובלת בנדון שלפנינו, שכן בחוזה שנחתם בין הצדדים לא הוזכרה אפשרות כזו.
מלבד זאת, מה שמקובל לתת תוקף להודעה מוקדמת בתוך זמן שכירות מוגדרת זהו רק כאשר השוכר מעמיד במקומו שוכר אחר בעל נתונים דומים. אמנם בחוזה שלפנינו לא הוזכר במפורש אפשרות העמדת שוכר חילופי, אך גם לא הוזכר אחרת, לכן נראה שיש לילך אחר המקובל בענין זה והוא שאם השוכר ימצא שוכר חילופי במקומו בעל נתונים דומים, הרי השוכר פטור מלשלם את דמי השכירות מיום שהשוכר השני נעשה משועבד לשלם. גם מתוך דברי התובע בבית דין עלה שמקובל עליו פתרון השוכר החילופי.

ה. כיון שיש תוקף להסכם שנעשה בין הצדדים, כשם שיש לשוכר מחוייבות לשלם כך גם יש לו זכות מגורים בדירה. גם אם הוא מחליט שלא לגור בדירה אין זה מפחית את תשלום השכירות. (עיין קצה”ח שטז סק”א).

ו. בייחס לטענת המשכיר על תשלום 1000 ש”ח בגין המאמץ הטורח והפסד הזמן. מכיון שהחוזה תקף נמצא שלא טרח המשכיר בחינם. גם אם היתה כאן טרחא יותר מהרגיל לא ניתן לתבוע על כך כל עוד שלא פורש בחוזה ענין זה[2].

  • ה. החלטה

א.      הנתבע צריך לשלם את דמי השכירות בכל עשירי לחודש (לועזי) לפי ערך של 1750 ₪.  

ב.      התשלום הראשון הכולל חודשיים (אוקטובר נובמבר) על סך 3500 ש”ח יתבצע עד לתאריך יב’ טבת התשע”ז (10 לינואר 2017).

ג.       במידה וימצא שוכר ראוי במהלך חודש דצמבר 2016 השוכר ישלם 56.45 ₪ על כל יום עד כניסת השוכר החילופי .

האמת והשלום אהבו,

פסק דין ניתן ביום כט כסלו, בזאת באנו על החתום

 

______________

הרב דוד פנדל

 

______________

הרב דרור טויל, אב”ד

 

______________

הרב אריאל בר-אלי

 


[1] אמנם יש לעיין במשמעות חתימת החוזה לאור זאת שהחזרה ממנו הייתה עוד בטרם נכנס הנתבע לבית. לפי האמור בחוזה זכות השוכר בבית היא רק מיום 1 לאוקטובר 2016 והנתבע חזר בו מחוזה זה עוד קודם לחלות זכותו בבית.לכאורה נדון זה דומה למה שמצאנו בקנין לאחר זמן שיש אפשרות לכ”א מהצדדים לחזור בו  קודם חלות הקנין בפועל (קדושין נט., אה”ע מ ס”א).
אך בנדון שלפנינו נראה שלא קיימת אפשרות כזו, שכך כתוב בחוזה בסעיף יט: “הכל נעשה בקנין אגב סודר בהודאה גמורה ובלב שלם וביישוב הדעת ומרצונם החופשי של הצדדים … וכל ההבטחות וההסכמות קיבלו הצדדים על עצמם בהתחייבות גמורה מעכשיו ובאופן היותר מועיל …” הרי שמיום חתימת החוזה (22 לספטמבר 2016 כמפורש בחוזה עצמו) נעשו הצדדים משועבדים לכל האמור בחוזה עוד קודם הזכות בפועל בבית. וכן בספר נתיבות המשפט סימן רי”א ס’ק ה’ כתב במפורש שאין יכול לחזור בו.

 

[2] אע”פ שבחוזה סעיף טו א’ הוזכר עניין פיצוי על הפרת החוזה אך לא נתפרט בחוזה מהו הפיצוי ובאלו נסיבות הוא יינתן, ונראה שהצדדים בחרו להתעלם מסעיף זה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים