תוקפה של אספת דיירים ביחס לזמני מעלית[1]
העובדות:
בבניין של שש קומות יש מעלית שבת ומתגוררים בו עשרה דיירים. באספת דיירים הוחלט שמטעמי חיסכון, בליל שבת המעלית תעבוד רק עד חצות ותחדש את פעילותה למחרת בבוקר (חסכון של שבע שעות פעילות מעלית שבת). הדייר בקומה העליונה מתנגד להחלטה ולדעתו יש להפעיל את המעלית ברצף כל משך השבת,. אולם, הוא בחר שלא להשתתף באספת הדיירים. יש לציין שהבניין יועד מראש לשומרי שבת, אך לא היה תנאי מחייב לכך.
הטענות:
התובע רוצה לבטל את החלטת ועד הבית ולהפעיל את המעלית למשך כל השבת משום שההחלטה אינה סבירה ופוגעת בצורך הבסיסי לניידות בבנין בעל שש קומות.
הנתבע (נציג ועד הבית) עומד על כך שההחלטה תקפה. הן מצד שאספת הדיירים פורסמה לעין כל בחדר מדרגות ומי שלא הגיע הפסיד. והן מצד הייעוד הראשוני של הבניין לשומרי מסורת שאינם צריכים בשבת שרותי מעלית בשעות המאוחרות של הלילה. הדיירים מתנגדים למימון של פעילות המעלית מחצות הלילה ועד שבע בבוקר ברציפות, מדי שבת.
בירור הדין
דרך התנהלות ברכוש משותף
- כתב הרמב”ם [שכנים ה,א] ובעקבותיו השולחן ערוך חושן משפט סימן קסא סעיף א : בני העיר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר. וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם. אבל שאר הדברים, כגון ציור וכיור, אינו כופהו.
- בפרוש חסדי דוד [הארוך] על התוספתא הסביר והגדיר את הסוגים השונים: דבר שיש בו צורך גדול,אפילו לא נהגו בזה המדינה עכ”ז יכולים לכוף,ודבר שיש בו צורך קצת ולא כל כך-אזלינן בתר מנהגא והוא החילוק השני. ודבר שאין בו שום צורך כגון ציור אפילו נהגו אין לכוף את היחיד ליתן חלק דמצי למימר לא ניחא לי.
- לאור זאת פסק הרב שרים[2] (בית הלל, ה’ , עמ’ סט-עב) שכאשר ישנם הוצאות לצורכי תאורה ונקיון יכול היחיד לכפות את הרבים :
“והנה בימינו, כאן בארץ ישראל, כנראה שבאמת יש דברים שדינם כבית שער ודלת שהובא בש”ס ובשו”ע, דהיינו דברים הנוהגים בכל בתים משותפים, כגון איסוף האשפה דנראה שדינו כדלת, דאף אם השכנים אינם רוצים לקנות פח אשפה לבנין יכולים לכוף זה את זה. ואף אם רוב השכנים, כמו שהבאנו, אינם רוצים לקנות, יכול אחר השכנים לכוף כולם לקנות פח, כיון שזהו כמו שהוגדר בשו”ע, דבר שהחצר צריך להם צורך גדול דא”א לגור בבית שלא יהיה מקום לאיסוף האשפה. וכן נראה גבי תאורה בחרר מדרגות שמיקרי ‘דברים שהחצר צריך להם צורך גדול’. ואם אחד השכנים מעוניין בה, יכול לכפות השכנים להתקין ולשלם האור בחדר מדרגות. ויותר נראה, דאף לא יכול אחד השכנים לומר שהוא יתקין מנורה מעל דלת ביתו, ושוב אינו מעוניין באור בכל חדר המדרגות, כיון שזהו דברים שהחצר צריך להם צורך גדול. ואף שהרוב אינם רוצים יכול האחד לכפות השאר להתקין ולשלם האור בחדר מדרגות”.
- יש לבחון האם הפעלת מעלית שבת בשעות המאוחרות של הלילה האם היא ‘צורך גדול’ ואז יהיה רשאי היחיד לכפות על הרבים.
נראה שהיות ומדובר על בניין בעל שש קומות יש לראות את המעלית כל הזמן כצורך בסיסי. וגדולה מזאת מצאנו שכאשר ישנו צורך גדול כל השותפים משלמים גם אם הם לא נהנים, וכך כתב הסמ”ע ( קס”ג ל’ב). “כל צורכי העיר אע”פ שמקצתן אינם צריכים כגון מקווה שאין צריך לו מחמת הזקנה, צריך ליתן” . - החלטת אספת חברים
הרא”ש נתן תוקף להחלטת הרוב בכל מה שנוגע להתנהלות תקינה של הרכוש ציבורי, וכך כתב “דע, כי על עסק של רבים אמרה תורה: אחרי רבים להטות. ועל כל עניין שהקהל מסכימים, הולכים אחר הרוב, והיחידים צריכים לקיים כל מה שיסכימו עליהם הרבים. דאם לא כן, לעולם לא יסכימו הקהל על שום דבר, אם יהיה כח ביחידים לבטל הסכמתם; לכן אמרה תורה, בכל דבר הסכמה של רבים: אחרי רבים להטות (שו”ת הרא”ש, כלל ו סי’ ה).
לאור זאת שדבר האספה פורסם ברבים והתובע בחר שלא להגיע, יש לראות
בהחלטת התובע שלא להגיע מעין השלמה עם החלטת הדיירים ומחילה על זכותו הממונית להפעלת המעלית.
וכך פסק בשו”ת חתם סופר חלק ה (חושן משפט, קטז) “הדין עם הקהל דמה שלא באו לאסיפה רק כמו שלשים בע”ב מ”מ נראה פשוט כיון שהכריזו בפרהסיא ביום שהי’ כל הקהילה בעיר שיבואו לפקח על עסק פלוני ופלוני מי שלא בא ה”ל כמוסר כחו והרשאתו לאותן שבאו”.
כמובן, שאם בעתיד תתכנס שוב אספת הדירים הרי שמורה הזכות לתובע להוביל החלטה חדשה. ואז יש לקחת בחשבון את העובדה שהבניין יועד מראש לשומרי מסורת וניתן לומר שכל מי שהגיע לבנין קיבל על עצמו להתנהל כפי הנוהג המקובל אצל אנשים שומרי מסורת שלא מפעילים מעלית שבת כל הלילה. כאמור, כל עוד שלא התקבלה החלטה אחרת יש תוקף מחייב להחלטת הדיירים ביחס לזמני הפעלת המעלית בשבת.
החלטה
התובע צריך לכבד את החלטת אספת הדיירים ביחס להפעלת מעלית שבת[3].
“והאמת והשלום אהבו”
[1] בעלי הדין בחרו להציג את השאלה בכתב לבית הדין
[2] וכן בהלכות הבית המשותף [ הרב קורנגוט עמוד 109]
[3] כמובן שביכולתו ליזום מפגש חדש של ועד הבית ולשנות את ההחלטה.