א. העובדות המוסכמות
התובע חתם על חוזה שכירות דירה ב-25/2/14. החוזה מחייב החל מהתאריך 1/3/14 למשך שנה תמורת 1850 ₪ לחודש. ביום חתימת החוזה התובע שילם עשרה צ’קים ועוד 2500 ₪ במזומן.
התובע נכנס בתאריך5/4/14 באיחור של חמישה ימים עקב בקשת הנתבע.
התובע השתמש בדירה סך הכול עשרה ימים ואז עזב אותה. באותם ימים הניח בדירה את חפציו ואף ישן במקום.
התובע הגיע להסכמה על ביטול החוזה משום שלהבנתו הבית אינו ראוי למגורים. התגלה שהניקוז מהמטבח מגיע לחדר רחצה וזורם שם בצורה גלויה. הנתבע החזיר את הצ’קים אולם את הכסף המזומן לא החזיר. התביעה היא להחזרת סך 2500 ₪ ששולמו במעמד חתימת החוזה.
ב. טענות התובע
בתחילה כאשר ראיתי את הדירה היו בה חפצים של בעל הבית והובטח לי שהם יפונו עד התאריך המיועד לכניסה שלי. הפינוי התעכב ולבסוף כאשר מכונת הכביסה נלקחה מחדר הרחצה התגלה לי שהניקוז מהמטבח מגיע לחדר זה. מבחינתי מצב זה לא מאפשר מגורים נורמאליים. הריח והלכלוך מהמטבח מגיעים לחדר האמבט. אני דורש את כל כספי חזרה עקב הפגם שהתגלה.
ג. טענות הנתבע
אני מייצג את בעל הדירה אשר שוהה בחו”ל. תיקנתי את כל הליקויים שהיו והתובע העיר עליהם. הנתבע ביקש לבטל את החוזה והסכמתי לכך מתוך רצון ללכת לקראתו. אני לא רואה בבעיה שתוארה על ידי התובע דבר שפוסל את הדירה למגורים. מדובר על מקום קטן שבו הצינור מהמטבח חשוף וניתן לתקן זאת.
בעל הדירה גער בי על כך שמיהרתי להחזיר את הצ’קים כי הדירה ראויה למגורים וניתן לתקן את הבעיה שהועלתה. התובע אשם בכך שהדירה עומדת ריקה למעלה משלושה חודשים, הייתה הצעה אחרת על הפרק שנדחתה בגלל התובע. לכן יש לראות את הכסף המזומן שניתן כפיצוי על אובדן ההכנסה.
ד. עדות על מצבה של הדירה
בפני בית הדין הופיע עד שעוסק בתיווך דירות וליווה את העסקה מטעם התובע. הוא העיד שמעודו לא ראה דירה במצב כזה. הניקוז של המטבח היה חשוף וזה הוא דבר שאינו עומד בשום תקן. זה הוא פגם מהותי שהתגלה וממילא דינה של העסקה להתבטל.
ה. נושאי הדיון
- תקפות החוזה- מקח טעות
- אובדן הכנסה
3. תשלום על הנאה
ו. תקפות החוזה- מקח טעות
הנתבע החזיר את הצ’קים לתובע לאור הפגם שהתגלה, האם יש לראות בכך הסכמה לביטול החוזה?
לדברי הנתבע אין בכך הסכמה לביטול החוזה אלא מחווה של רצון טוב לעזור לזוג צעיר. מבחינתו החוזה תקף, ומשום כן לתובע יש אחריות לפצות על הנזק שגרם כשהפר את החוזה והביא לכך שהדירה עומדת ריקה.
בית הדין אינו מקבל את הטענה שהחוזה בתוקף הן משום שהחזרת הצ’קים מהווה ראיה ברורה לכך שהעסקה בטלה[1] והן מהטעם של מקח טעות.
בית הדין קובע שמאחר והתברר שיש פגם מהותי בדירה התובע זכאי לבטל את החוזה אף אם ניתן לתקן את הפגם.
הדברים מתבארים בדברי הרמ”א (חושן משפט סימן רל”ב סעיף ה) שכאשר ישנו פגם מהותי הוא מהווה עילה לביטול העסקה גם אם ניתן לתקנו:
ראובן שמכר לשמעון בתים שיש לו בעיר אחרת, וקודם גמר המקח נכנסו עובדי כוכבים בבתים וקלקלו קצת מקומות ועשנו הכתלים ועקרו דלתות הבית והחלונות, ורוצה שמעון לחזור בו, וראובן טוען שכיון שהוא מום עובר ינכה לו מן הדמים כדי שיחזיר הבית לקדמותו ויקיים המקח, הדין עם ראובן.
הגה: שהרי בית מכר לו ועדיין נקרא בית. וכן מום שאינו בגוף הבית, כגון שיש לאחר דרך עליו או אמת המים עוברת שם, מסלק המים והמקח קיים. אבל אם המום בגוף הבית, כגון שאמר לו שיש לו כותל שלם, ונמצא רעוע, אינו יכול לבנות לו כותל שלם.
בספר נתיבות המשפט (שם, ס”ק ז) ביאר שתיקון פגם באופן של בנייה חדשה מוגדר כפנים חדשות וממילא הסיכום הקודם אינו מחייב.
התובע טען למקח טעות משום שהדירה אינה ראויה למגורים, לעומתו טוען הנתבע שניתן לתקן את הבעיה ולכן אין בכך סיבה לבטל את החוזה.
בית הדין התרשם שתיקון של צינור הניקוז המטבח אינו דבר פשוט אלא מצריך חציבה מחודשת וצינור חדש ולכן שייך כאן דינו של הרמ”א כי פנים חדשות באו לכאן.
לסיכום, לתובע הייתה את הזכות המלאה לבטל את החוזה ואין צורך במחווה מיוחדת מצד הנתבע.
ז. אובדן הכנסה
הנתבע טוען שזכותו לעכב את הכסף עקב כך שהדירה לא מושכרת כבר שלושה חודשים. לשאלת בית הדין מדוע הדירה עומדת ריקה כל כך הרבה זמן, ענה הנתבע שכעת אינו מעוניין להשכיר אותה אך בזמנו היתה לו נכונות ועל כך תביעתו. לטענתו היה שוכר על הפרק אלא שהוא פנה ביום חתימת החוזה עם התובע.
הבסיס ההלכתי לטענה זו הוא חיוב מדין גרמי על כך שהתובע גרם נזק למשכיר.
בית הדין דוחה טענה זו משום שהתובע חתם בתום לב על הסכם השכירות (וגרם לשוכר פוטנציאלי לוותר על השכירות) ומתוך ציפייה שהדירה ראויה למגורים[2].
ח. תשלום על הנאה
היות והשוכר השתמש בדירה במשך עשרה ימים הן לאחסון חפציו והן ללינה הרי הוא חייב לשלם על כך מדין נהנה. כך כתב בשו”ת הרשב”ש, סימן תעו:
אם הבגד (שהתגלה בו פגם) כבר נעשה ממנו מלבוש ולבשו קודם שנגלה המום, והיה מום שלא היה יכול להכירו עד עתה וחוזר הבגד למוכר, וצריך ליתן לו שכר לבישתו כמו שכתב הרמב”ם ז”ל בפרק טו מהלכות מכירה גבי מוכר בית ומצא בו מום.
והנה על פי הסכם השכירות היה צריך לשלם 616 ₪ לעשרה ימים[3] אולם היות והחוזה התבטל הרי שיש לקבוע תמחור חדש. יסוד החיוב מדין ‘נהנה’ ומחושב לפי מה שהיה משלם על הפחות שבדירות (נתיבות המשפט סימן שס”ג ס”ק ח). ובדברי השולחן ערוך משמע שיש להפחית שליש מהמחיר וזה לשונו “חשבו שהיא של אביהם וטבחוה ואכלוה משלמים דמי בשר בזול שהוא שני שלישים…” לכך התשלום המתקבל הוא 411 שקלים.
ט. החלטה
א. על הנתבע לשלם 2500 ₪ לתובע עד כ”ד בכסליו תשע”ה.
ב. על התובע לשלם 411 ₪ עד כ”ד בכסליו תשע”ה.
ג. במידה והצדדים רוצים לקזז את התביעות אזי חייב רק הנתבע לשלם 2089 ₪ עד כ”ד בכסליו תשע”ה.
פסק הדין ניתן בתאריך כ”ד חשון תשע”ה.
“והאמת והשלום אהבו”
בזאת באנו על החתום
|
_____________________ |
_____________________ |
_____________________ |
|
הרב דוד פנדל |
הרב אריאל בראלי |
הרב שלמה בן יאיר |
[1] אין חוזה למחצה – אם המשכיר מודה שאינו מצפה מהתובע להמשיך לגור במקום והחזיר לו את הצ’קים א”א לומר שמצד אחד לשוכר אין זכות לגור בבית ומצד שני הוא מחויב לחוזה.
[2]הש”ך (סימן שפ”ו ס”ק א) הכריע שגרמי הוא קנס דרבנן, וסבר שלהכרעה זו יש נפקא מינה לעניין החיוב בשוגג: “לפי מה שהעליתי… דכל דיני דגרמי אינו אלא קנסא דרבנן… אם היה שוגג פטור”.
[3] השכירות החודשית היא 1850 ₪ ושליש ממנה דהיינו עשרה ימים היא 616 ₪ . ואף ששכירות לימים מועטים יקרה יותר, מכל מקום התמחור של דמי השכירות מתייחס לכלל הדירה והשימוש היה רק בחדר ממ”ד ושנה.