שאלה: 1.יש לי דירת דופלקס ואני מעונין להשכיר את היחידה למעלה, השכן ממול מתנגד אין לו עניין בעוד לכלוך, רעש וצפיפות. לעומת זאת אני לא מבין מה הוא שח, יש יום קבוע לנקיון והם ישלמו על כל הוצאות ועד בית. לפי דעתי השכן שלי פשוט צר עין.

2. יש לי אפשרות לדאוג לכך שבחדר המדרגות תהיה רק כניסה אחת לשתי היחידות, האם זה משנה?
3. האם יש לשלם לוועד הבית תשלום כפול, עבור שתי יחידות הדיור?
תשובה
השכן צודק בכך שזכותו למנוע צפיפות בחדר המדרגות, אשר מיועד מראש למספר המשפחות הנתון. כל תוספת דיירים צריכה אישור מכל השכנים, כמבואר בגמרא (בבא בתרא ס) .
בנוגע לאפשרות של חלוקה פנימית ללא פתח נוסף לחדר המדרגות, יש על כך מחלוקת הפוסקים . הרמ”א (לשו”ע חו”מ סי’ קנד) התיר, כי לדעתו יש לאדם זכות להכניס מספר רב של אנשים ללא מגבלה לתוך ביתו. אולם כתב החזון איש (ב”ב סימן יב ס”ק ה) שאף לדעת הרמ”א יש להתיר רק אם זהו מצב ארעי, ולא אם זהו מצב קבוע שיש לדייר החדש כניסה בפני עצמו, ואין לו צורך לעבור בתוך יחידת הדיור של חברו.
יש להוסיף שעל פי חוק התכנון והבנייה (סעיף 145א), אסור לאדם לחלק את דירתו ללא היתר בנייה. חוק זה תקף מבחינה הלכתית, שהרי כולם מודים שכאשר ישנה הסכמה מפורשת בין השכנים למנוע הכנסת דיירים נוספים לדירה, יש לכך תוקף, ככל תנאי שבממון המועיל. לכן כאן החוק יוצר אומדן דעת הנחשב להתניה מפורשת, ועל דעת כן כל דייר נכנס .
אולם אם באותו מקום אין מקפידים על חוקי הבנייה, והמקובל הוא לחלק את יחידות הדיור, אז נחשב הדבר למחילה מפורשת של כל הדיירים על זכותם למחות, ולכן יכול בעל הדירה לחלקה בעל כורחם של שכניו.
המנהג יוצר נורמה אחרת מהחוק, וכל מי שמגיע להתגורר במקום, מגיע על דעת הנורמה (חזו”א שם). ואף שעל פי חוק הדבר אסור, יש להפריד בין זכותה של המדינה להרוס או להטיל קנסות, לבין זכותם של השכנים להתנגד . השכנים מחלו על זכות זו בעצם העובדה שבחרו להתגורר במקום זה.
מסקנה
אין היתר לבעל דירה בבניין משותף לחלק את דירתו לשתי יחידות דיור אם שכניו מתנגדים לכך. הדבר נכון אף אם יהיה רק פתח אחד לחדר מדרגות. אולם אם באותו מקום אין נוהגים לקבל היתר בנייה כדי לפצל דירה, אין אפשרות לשכנים למנוע ממנו את חלוקת הבית.